Corona-Virus (COVID-19)

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Corona-Virus

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Mehr Schutz für Mieter von Gewerberäumen?

Das mit Wirkung zum 1. April 2020 verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beinhaltet auch Bestimmungen, die dem Schutz der Mieter sowohl von Wohnungen als auch von Gewerberäumen dienen. Zuletzt haben verschiedene Handelsunternehmen angekündigt, vorerst keine Mietzahlungen für die von ihnen betriebenen Standorte mehr leisten zu wollen. Hier stellt sich die Frage, welche Möglichkeiten Vermieter und Mieter von Gewerberäumen angesichts von ausbleibenden Mietzahlungen bzw. Zahlungsschwierigkeiten derzeit haben.

1. Kündigungsrecht für Vermieter vorübergehend eingeschränkt

Der neu eingeführte Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB beschränkt Vermieter und Verpächter in ihrem Recht, Mietverhältnisse wegen Nichtzahlung der fälligen Miete im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 zu kündigen, sofern die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Dies gilt nach der Gesetzesbegründung auch für Mieter von Gewerberäumen.

Im Streitfall muss der Mieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Folgen der Pandemie beruht. Das heißt für die gerichtliche Überprüfung, dass es dem Gericht nur überwiegend wahrscheinlich erscheinen muss, dass die ausbleibende Zahlung auf den Auswirkungen der Pandemie beruht. Nach dem regulären Beweismaß bedarf es zum Nachweis einer Tatsache jedoch der vollen richterlichen Überzeugung. Wie eng oder weit der Begriff des Beruhens zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht näher geregelt und wird im Ergebnis durch die Gerichte geklärt werden müssen. Es dürften jedenfalls Liquiditätsengpässe mitumfasst sein, die auf schließungsbedingte Umsatzausfälle zurückgehen. Zumindest diese Umsatzausfälle und deren Ursachen werden daher vom Mieter glaubhaft zu machen sein.

Davon abzugrenzen ist die Geltungsdauer der Kündigungsbeschränkung, die gemäß Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB am 30. Juni 2022 endet. Folglich haben säumige Mieter mehr als zwei Jahre Zeit, um pandemiebedingte Mietrückstände auszugleichen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen (so auch ausdrücklich die Gesetzesbegründung, Seite 37 der Vorabfassung der Bundestagsdrucksache 19/18110).

Ab dem 1. Juli 2022 ist eine Kündigung wegen der coronabedingten Rückstände zwischen April und Juni 2020 dann wieder möglich. Eine Abweichung hiervon oder von der Kündigungsbeschränkung im Allgemeinen durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist gemäß Art. 240 § 2 Abs. 2 EGBGB nicht möglich.

2. Mieter weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet

Trotz des vorübergehend ausgesetzten Kündigungsrechts des Vermieters bleibt der Mieter jedoch weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet. Eine Stundung oder gar Suspendierung der Zahlungspflicht sieht die Vorschrift gerade nicht vor. Bei Nichtzahlung der fälligen Miete können daher auch Verzugszinsen anfallen. Diese betragen 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz für Verbraucher und 9 %-Punkte über dem Basiszinssatz für Unternehmer (vgl. § 288 Abs. 1, 2 BGB).

Folglich müssen Mieter auch damit rechnen, auf Zahlung ausstehender Mieten für den Zeitraum von April bis Juni 2020 verklagt zu werden.

Denkbar ist eine Anpassung oder Aufhebung der vertraglichen Zahlungspflicht unter Umständen nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Dann müsste ein Festhalten am Vertrag für den Mieter wegen der Änderung vertragswesentlicher Umstände unzumutbar sein. Jeder Einzelfall ist gesondert zu beurteilen, wobei wirtschaftliche Schwierigkeiten in aller Regel zu Lasten der davon betroffenen Parteien gehen. Grundsätzlich gilt, dass auch bei pandemiebedingten Zahlungsschwierigkeiten der Grundsatz besteht, dass Verträge zu erfüllen sind.

3. Recht zur Mietminderung wegen Nichtnutzbarkeit von Gewerberäumen?

Diskutiert wird, ob aufgrund öffentlich-rechtlicher Pandemie-Verordnungen eine Mietminderung gemäß § 536 BGB wegen eines Mangels der Mieträumlichkeiten (nur eingeschränkte Nutzbarkeit) möglich ist. Von einem Mangel ist nach der Rechtsprechung auch dann auszugehen, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes aufgrund äußerer Einwirkungen beeinträchtigt wird. Das kann auch durch öffentlich-rechtliche Beschränkungen geschehen, sofern diese das Mietobjekt unmittelbar betreffen und nicht in der Person oder dem Betrieb des Mieters begründet sind (BGH, Urteil vom 13.07.2011, AZ: XII ZR 189/09).

Die aktuellen Untersagungen knüpfen jedoch nicht an das Mietobjekt an sich an, sondern an die Art des ausgeübten Gewerbes (Apotheken und Supermärkte dürfen z. B. öffnen), weshalb ein Mangel unter diesem Gesichtspunkt ausscheidet. Auch das Bundesjustizministerium geht offenbar nicht von einer Möglichkeit zur Minderung der Miete für Gewerbemieter aus, falls diese von öffentlich-rechtlichen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie betroffen sind. Hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung derartige Fälle in Zukunft beurteilen wird.

4. Zusammenfassung

Bei pandemiebedingten Liquiditätsengpässen können Mieter die für den Zeitraum von April bis (vorerst) Juni 2020 fälligen Mieten bis spätestens Ende Juni 2022 zurückhalten, ohne eine Kündigung fürchten zu müssen.

Vermieter haben nach wie vor Anspruch auf Zahlung der Mieten und können diese mitsamt des dadurch entstehenden Verzugsschadens grundsätzlich auch einklagen. Die Minderung von Gewerbemieten wegen eines Mangels aufgrund öffentlich-rechtlicher Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung ist voraussichtlich ohne Aussicht auf Erfolg.

Zu überlegen ist im Streitfall und insbesondere bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen, eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen (z. B. eine Stundung oder temporäre Herabsetzung der Miete).



Für Rückfragen steht Ihnen unsere auf das Gewerberaummietrecht spezialisierte Kanzlei gern zur Verfügung.
Ihr Ansprechpartner:

 

Rechtsanwalt Michael Struck
(Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht)

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