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Das OLG Frankfurt hat in einem Urteil vom 21.01.2019, Az.: 29 U 183/17, folgenden Leitsatz formuliert:

Auch der Käufer einer mangelhaften Sache kann seinen Schaden nicht auf der Grundlage der fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen, wenn er die Sache behält. Dies gilt insbesondere, wenn die fiktiven Mängelbeseitigungskosten den Sachwert des Gebäudes erreichen oder übersteigen. Ebenso wie im Werkvertragsrecht (vgl. BGH, Urteil v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17) ist auch im Kaufrecht aus Gründen des allgemeinen vertraglichen Schadensrechts eine solche Abrechnung mit dem Verbot der Überkompensation unvereinbar.

Die Rechtsprechung des BGH hat in der Vergangenheit sowohl für das Kaufrecht als auch für den Bereich des Werkvertragsrecht eine Ermittlung der Höhe eines Schadensersatzanspruches wegen mangelhafter Leistung auf der Grundlage der voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten für zulässig erachtet (sogenannter fiktiver Schadensersatz). Die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten konnten somit als Netto-Forderung eingeklagt werden und im Falle der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung dieses Schadensersatzes konnte der Kläger den Schadensersatzbetrag behalten und musste den Mangel nicht beseitigen.

Der 7. Senat des BGH hat mit dem Urteil vom 22.02.2018 (BGH, Urteil v. 22.02.2018, Az.: VII ZR 46/17) für den Bereich des Werkvertragsrechtes diese Rechtsprechung aufgegeben und ausgesprochen, dass der Schaden nicht länger nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen werden könne.

Bisher ungeklärt ist jedoch die Frage, ob diese grundsätzlichen Erwägungen auch für das Kaufvertragsrecht (z. B. bei Mängeln am Kaufgegenstand bei Grundstückskaufverträgen) ebenfalls Anwendung findet. Das OLG Düsseldorf hat mit Urteil vom 09.10.2018, Az.: 24 U 194/17, die Auffassung vertreten, dass im Bereich des Kaufrechts der Erwerber einer mängelbehafteten Immobilie seinen Schaden im Rahmen des Schadensersatzes weiterhin anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen darf. Das OLG Düsseldorf hatte in dieser Entscheidung ausdrücklich die Revision zugelassen.

Das OLG Frankfurt hat in dem Urteil vom 21.01.2019, Az.: 29 U 183/17, die Auffassung vertreten, dass der Erwerber einer mängelbehafteten Immobilie seinen Schaden nicht im Rahmen des kleinen Schadensersatzes anhand der fiktiven Mangelbeseitigungskosten berechnen kann. Das OLG Frankfurt hat in dieser Entscheidung sich im Wesentlichen den Ausführungen des 7. Senates des BGH zum Werkvertragsrecht angeschlossen und die Schadensberechnung nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten abgelehnt. Auch das OLG Frankfurt hat die Revision zugelassen, weil das Gericht von der bisherigen Rechtsprechung des 5. Senates des BGH (Senat für Kaufvertragsangelegenheiten) in der zitierten Entscheidung abgewichen hat.

Es bleibt abzuwarten, wie der BGH für das Kaufvertragsrecht entscheiden wird.

Der 7. Senat des BGH (für den Bereich des Werkvertragsrechts) hatte eine Vorlage an den großen Senat des BGH zur Klärung der Frage, ob diese Änderung der Rechtsprechung für das Werkvertragsrecht auch auf das Kaufrecht Auswirkungen hat, für nicht geboten erachtet.

Derzeit dürfte jedoch noch die Möglichkeit bestehen, im Kaufvertragsrecht nach der bisherigen Rechtsprechung des 5. Senates des BGH auf Basis der fiktiven Mangelbeseitigungskosten Ansprüche gerichtlich geltend zu machen.

Bitte beachten Sie, dass dieser Hinweis eine rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen kann.

Für Rückfragen steht Ihnen unsere auf das Bau- und Architektenrecht spezialisierte Kanzlei gern zur Verfügung.

 Ihr Ansprechpartner:


Rechtsanwalt Michael Struck

(Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht)

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